各位委员:

　　近期王伟等四名委员积极参与市委督查室的调研活动，对调研中发现的问题提出有针对性、可操作意见和建议。市政协主席裘会文同志对此给予高度评价并签批意见，希望各委员积极参与到调研、视察、反映社情民意等工作，充分发挥参政议政作用。现将市委督查室〔2017〕7号督查报告转发如下：

　　关于根治市区居民居住环境脏乱差及弃管小区问题的对策

　　解决居民居住环境脏乱差及弃管小区问题是当前热点的民生问题，提升居民生活居住环境质量必须解决好物业公司准入门槛问题，强化行业监管手段，扶优汰劣净化物业行业环境，打造白山物业行业高标准服务、规范化管理、群众满意的新常态。为此，市委督查室与市政协委员王伟、王国强、宫晓鹏、张志学等组成调研组，调研走访了62个居民小区、1260名群众，与23家物业企业进行了交流，经调查分析，现报告如下。

　　一、现状分析

　　（一）基本情况

　　白山市区共有居民小区115个。居民89735户，物业企业48家。弃管楼栋432栋。48家物业企业分两大类，一类是专业化的物业管理，另一类是依托开发商成立的物业公司。

　　白山市115个在管居民小区中，有26个由专业化物业公司管理，55个由依托开发单位成立的物业公司管理，剩余34个小区依托社区托管。

　　对走访的62个小区进行分析。目前小区居民满意度较高、对物业服务的评价较高的小区有以下几个：怡园、时代商城、永盛二期、天池花园、南岭家园。例如：南岭家园小区由白山市永盛物业服务有限公司提供物业服务。据了解，小区雨排为外排式设计，由于地域原因。每年冬季都有一部分外排管冻裂结冰。春季开化，不及时更换，雨水将沿着外墙渗透墙内，室内墙体长毛，发霉，影响业主居住。物业公司每年对此单项维修投入成本就近4万元，居民对此表示满意。对物业服务不满意的居民小区有以下几个：彩虹家园、铁南新城、隆盛园。例如：铁南新城走访业主了解，小区自入住以来所有配套门铃就一直处于瘫痪状态，门口主机未安装，一直不能投入使用。物业公司与开发单位一直不能给予解决，路灯也有破损，路面坑洼不平。吉林地华置业有限公司开发的雨润黄金海岸小区私搭乱建，侵占绿地自入住以来一直存在，扩建侵占公共面积，擅自更改房屋设计，个别房屋扩建面积约三分之一，占用绿地种菜、改道形成自用，由公共变成私用。

　　同时，对432栋弃管楼的走访中发现，弃管时间大致在楼栋接管5年后出现，走访弃管楼栋发现10多家物业企业有弃管史，如：天誉物业、隆德物业、房兴物业、中吉物业等，弃管的小区有阳关小区、金河家园、和谐家园（房兴物业弃管）虹桥家园（南平物业弃管）、隆德B区（隆德物业弃管）等。

　　（二）问题根源

　　1. 物业行业监管体制不健全。多年来，市区物业行业监管一直不到位，市物业处于2016年7月将物业工作移交给浑江区物业管理中心，但两个部门在巷道数、清扫面积、弃管楼等数据上存在大幅差异，致使物业行业监管交接工作“流产”，成了“三不管”地带，至今没有行业部门的有效监管。

　　2. 物业企业多是“快餐式”经营。大部分房地产开发公司在小区竣工后，成立“快餐”物业公司，接管小区3—5年，迅速获利，待小区公共设施设备过保后，便一走了之，导致公共设施设备维护不到位，群众利益受到侵害，服务满意度下降，小区业主拒交费，形成恶性循环。如：金河小区、阳光小区等小区。

　　3. 业主与物业企业沟通不畅激化矛盾。部分小区业主诉求得不到满足，以物业不作为为由，不缴纳物业费，而物业公司则以不在服务范围内或经费不足为由，不提供服务，最终陷入了“鸡和蛋”的恶性怪圈，实则很多问题都是因为缺乏有效沟通，致使矛盾升级恶化。如：山水名家、彩虹家园等小区。

　　二、对策建议

　　我市即将出台的《白山市物业管理条例》规范了物业管理活动，强化了业主自治的权利，但是解决和根治白山市区物业行业问题还需要强化行政监管手段，经与部分物业企业交流及征求意见，同意调研组提出的如下建议。

　　1. 实行星级评定，建立动态监管体系。对所有物业企业实行星级评定机制，零星起步，按照服务小区数量、连续服务年限、居民满意程度等设置相应加星数量，星数越多代表企业信誉越好，达到一定星级的优质物业企业，在招投标时优先考虑准入。对劣质物业企业，禁止参与招投标，并限期整改，不能完成整改的物业企业，责令退出并取消其经营资格。

　　2. 提高小区物业招投标准入门槛。对新建小区，按照招投标流程，通过有序的市场行为公平竞争，通过“优者生存”的方式促进行业健康发展，不断提高物业企业自身的管理水平，对星级评定较高的企业可优先考虑准入。对老旧弃管小区，由政府出面通过招投标选聘优质企业进行服务。对在改造项目，通过招投标准入，允许中标物业企业提前进场，从后期服务的角度、业主的需求等方面参与监督改造项目，为今后开展物业服务打下良好基础。

　　3. 试行保证金准入制度。中标物业企业进驻小区前，应向行业主管部门缴纳一定的服务保证金，保证金标准为承接小区一年物业费的10%左右，保证金可一次性缴纳，也可分三年缴纳，从而约束物业企业在接管后的服务行为。对后期不作为、业主满意度较低的，由行业主管部门扣罚保证金，督促企业提高服务水平。同时对优质企业实行奖励或其他补贴，达到一定星级的企业可全额返还保证金。

　　4. 兼并整合物业企业。通过强强联合打造高端服务管理物业企业，通过强弱整合兼并提升服务管理能力，逐步实现市区物业企业的专业化、规范化，将整合后的物业企业全部打造成稳定、优质型物业企业。